Оспаривание кадастровой стоимости земли

ВНИМАНИЕ! ОФИС В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ ТЕПЕРЬ РАБОТАЕТ ДЛЯ ВАШЕГО УДОБСТВА И ПО СУББОТАМ,- С 10 ДО 18 ЧАСОВ!

Оспаривание кадастровой стоимости земли

С момента, когда Постановлением Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 (с изменениями от 30.06.2010) были утверждены «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель» путем объединения однородных земельных участков в оценочные зоны, прошло достаточно много лет. За это время Правительством РФ был принят Земельный кодекс РФ (136-ФЗ), в котором в качестве первостепенных задач предусматривалось создание единой публичной кадастровой карты земель, а Конституционный Суд РФ в своем Определении от 26.05.2011 №734, закрепил две модели исчисления кадастровой стоимости земельных участков. Однако, несмотря на то, что переоценка кадастровой стоимости земельных участков производится уполномоченным государственным органом не реже 1 раза в 5 лет, число поданных заявлений в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков не уменьшается.

Наоборот, по данным мониторинга, проведенного счетной палатой, количество поданных исков в суды Российской Федерации об оспаривании кадастровой стоимости возросло в десятки раз. Положительная динамика подобных обращений в суды сохранилась и в прошедшем 2016 году. При этом решение об изменении кадастровой стоимости земельных участков принималось судами в 65% от общего числа обращений.

Что же привело к массовым обращениям граждан в суд для защиты своих прав?  Дело в том, что при проведении государственной оценки земель, их кадастровая стоимость, применительно к отдельным участкам, оказались неоправданно завышена, что привело к увеличению размера начисляемого налога на их владельцев. Методика, по которой проводилась поэтапная оценка стоимости земель в период 1999 по 2005, в силу наличия множества факторов была несовершенной. Для облегчения расчетов участки земель объединялись в однородные оценочные зоны, а получаемые результаты усреднялись. За основу при оценке брались хозяйственное назначение земель, наличие инфраструктуры и их удаленность. При этом в меньшей степени учитывались индивидуальные особенности участков, экологическая обстановка, близость водных ресурсов, состояние почвы, наличие поблизости вредных производств и промышленных свалок, и ряда других важных факторов. В результате в силу зонального характера оценки создалась ситуация, когда кадастровая стоимость значительного числа участков земли в границах оценочных зон, оказалась выше их рыночной стоимости. А когда, в соответствии с Налоговым кодексом в 2006 году на владельцев таких земельных участков был начислен налог,  выяснилось, что его размер был неоправданно завышен. Таким образом, возникла насущная потребность провести переоценку и уменьшить кадастровую стоимость земель с учетом индивидуальных особенностей каждого конкретного участка, чтобы в конечном итоге снизить налоговую нагрузку.

Для понимания сути проблемы и путей её решения необходимо дать определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью земельного участка понимают установленную в процессе государственной кадастровой оценки его рыночную стоимость, которая определяется методом массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Эта стоимость одновременно выступает как выкупная стоимость, в случае покупки участка земли из муниципальной или государственной собственности, от неё  зависит ставка земельного налога (п.3 Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508).

Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru). Там же можно запросить сведения о назначении земель, узнать площадь участка и установить принадлежность. Открытый характер информации позволяет по номеру или по месторасположению участка на публичной кадастровой карте в единой базе данных получить все характеристики земель в электронном виде.

Кроме того, любое лицо, чтобы документально подтвердить полученную информацию или для предоставления сведений в суд, может получить выписку из государственного реестра, где будут указаны все необходимые сведенья, включая план и кадастровый паспорт земельного участка. Данные о кадастровой стоимости земельного участка в виде справки можно также заказать в территориальном кадастровом управлении либо в многофункциональных центрах государственных услуг. Необходимо помнить, что за предоставление любой письменной информации взимается госпошлина.

Если продолжить поиск наиболее вероятных причин завышения кадастровой стоимости земельных участков при оценке, чаще всего обнаруживается факт неверного определения ценообразующих факторов и ошибка при расчете усредненного удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС), который, как правило, брался единым для всего кадастрового квартала внутри оценочной зоны. Так, при определении УПКС, не всегда учитывались такие индивидуальные особенности, как наложенные обременения на земельный участок, ограничения хозяйственного использования, отсутствие обустроенного подъезда, особые условия доступа и режим объектов, расположенных на участке, отсутствие или наличие  правоустанавливающих документов и их криминальная история, прочие обстоятельства.

По мнению экспертов-оценщиков, оспаривать стоимость небольших дачных участков и земельных наделов меньше 6 соток экономически нецелесообразно. Но для владельцев больших по площади участков земли, владельцев элитной загородной недвижимости, участков в местах деловой активности и массового отдыха, этот вопрос крайне актуален.

Существует два способа привести кадастровую стоимость земли в соответствие с её оценочной стоимостью.

 

ОБРАЩЕНИЕ В КОМИССИЮ

Первый способ, предусмотренный Федеральным Законом    «Об Оценочной деятельности в Российской Федерации» (№135-ФЗ от 29.07.1998)  – это самостоятельно обратиться в Комиссию при Управлении Росреестра, уполномоченную на пересмотр кадастровой стоимости на соответствующей территории. Однако это можно сделать  не позднее чем в течение 6 месяцев с даты внесения стоимости участка в государственный кадастр. По истечению установленного законом периода оспаривать кадастровую стоимость придется уже в судебном порядке. Для обращения в Комиссию необходимо составить заявление, приложив к нему следующие документы:

 

  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающих документов;
  • отчет независимого оценщика об оценке и установлении рыночной стоимости на дату кадастровой оценки;
  • заключение СРО о соответствии отчета об оценке требованием законодательства;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений в Росреестре;
  • прочие документы, подтверждающие обоснованность требований заявителя.

Кадастровая стоимость земельного участка при обращении в Комиссию может быть оспорена на основании установления в результате независимой оценки новой рыночной стоимости, отличной от кадастровой, по состоянию на дату её установления, либо при недостоверности сведений, использованных для  определения кадастровой стоимости.

Несмотря на прямую норму закона, изложенную в ст. 66 Земельного Кодекса  РФ, запрещающую превышение кадастровой стоимости над рыночной, Комиссией будет принято для рассмотрения заявление землевладельца о внесении новой кадастровой стоимости в реестр, если на основании отчета независимого оценщика будет установлено превышение кадастровой стоимости земельного участка более 30%, чем рыночная.   Оспаривание результатов кадастровой оценки в региональных Комиссиях проводится в четко установленные сроки, не превышающие один месяц.  Но, к сожалению, практика подобных обращений показывает, что не во всех субъектах РФ созданы подобные Комиссии, куда могли бы обратиться владельцы земельных участков для защиты своих прав и владельцы вынуждены обращаться в суд.

В случае принятия Комиссией положительного решения о внесении изменений в реестр, данные об изменении кадастровой стоимости земельного участка будут внесены в государственный кадастр. Однако следует помнить, что заявителю не удастся возместить все расходы, понесенные на подготовку отчета независимого оценщика и экспертизу его отчета в СРО.

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В СУДЕ

Второй законный способ оспорить результаты кадастровой оценки земельного участка – обратиться с иском в суд. На практике этот способ оказался наиболее приемлем, так как большинство владельцев земельных участков узнают о кадастровой стоимости своих участков из квитанции налогового уведомления, когда обращаться в региональные Комиссии уже поздно. Обращение в суд в рамках действующего законодательства с целью восстановления своих прав и установления судом новой рыночной стоимости земельного участка при положительном решении суда будет юридическим основанием для изменения кадастровой стоимости и для возложения на соответствующий территориальный орган кадастрового учета обязанности внести её в государственный кадастр.

 

В этих случаях мы рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам ГУСЭ и определить возможность снижения кадастровой стоимости в конкретной ситуации.

При этом мы рекомендуем следующий алгоритм действий:

  1. На официальном сайте Росреестра получить данные о кадастровой стоимости Вашего земельного участка;
  2. При необходимости запросить справку, включая план и кадастровый паспорт земельного участка в территориальном кадастровом управлении либо в многофункциональных центрах государственных услуг;
  3. Заключить договор с ГУСЭ на проведение оценки земельного участка;
  4. С помощью независимого оценщика ГУСЭ провести независимую оценку рыночной стоимости участка и получить отчет об оценке (важно, чтобы отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка отражал рыночную стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость);
  5. Провести экспертизу отчета независимого оценщика, обратившись в СРО оценщиков, которая даст заключение о соответствии формы и результатов проведенного исследования требованиям действующего законодательства Российской Федерации в области независимой оценки (экспертиза отчета об оценке – необязательная опция, при этом судебная практика показывает, что его наличие снимает ненужные вопросы о несоответствии отчета оценщика требованиям действующего законодательства и является гарантом правильности результатов оценки);
  6. Обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости;
  7. В случае положительного решения суда об установлении новой рыночной стоимости земельного участка с возложением на орган кадастрового учета обязанности внести в государственный кадастр изменения, уведомить налоговую инспекцию и органы местной власти об изменении стоимости земельного участка.
  8. Проконтролировать внесение соответствующих поправок органом кадастрового учета.

Получив решение суда об изменении кадастровой стоимости, следует помнить некоторые важные особенности о налоговых выплатах за пользование земельным участком:

Во-первых, обязанность по уплате завышенных налогов прекращается с момента вступления судебного акта в силу на очередной налоговый период в будущем, а право на перерасчет и возврат налоговых платежей возникает с начала налогового периода, для которого установлена первоначальная кадастровая стоимость;

Во-вторых, процедура оценки кадастровой стоимости земли, согласно требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», может возникнуть вновь, так как переоценка налоговой базы с учетом динамики рыночных цен должна производиться не реже одного раза в пять лет.

Необходимо отметить, что возможны другие причины оспаривания оценки кадастровой стоимости земельных участков через суд. Поскольку результаты кадастровой оценки утверждаются местным исполнительным органом путем принятия соответствующего акта, оспаривание такого акта будет означать признание его недействительным полностью или в какой-либо его части. Указав в исковом заявлении этот факт, как грубое нарушение и причину завышения кадастровой стоимости земли, можно рассчитывать на его отмену. Разница будет заключаться в предмете искового спора, как причине завышения кадастровой стоимости:

 

  • Если завышение кадастровой стоимости земельного участка вызвано действиями органа кадастрового учета, при внесении им сведений в государственный реестр, при котором ошибочно использовались удельные показатели отличные от утвержденных в акте местного исполнительного органа, в исковом заявлении указываются эти обстоятельства и требование по пересмотру результатов оценки;
  • Если принятие нормативного акта, в котором утверждаются результаты оценки, осуществлялось с нарушением регламента или неполномочным органом, а также в случаях:
    • когда органом была утверждена кадастровая стоимость, превышающая рыночную стоимость, согласно отчету оценщика;
    • когда имелось расхождение между утвержденными данными и со сведениями, содержащимися в правоустанавливающих документах (если это повлияло на определение кадастровой стоимости);
    • утверждение сведений кадастровой оценки, полученных с грубыми нарушениями методов оценки;

в исковом заявлении указываются эти обстоятельства и требование по пересмотру результатов оценки в связи с перечисленными нарушениями.

Говоря о возможности и целесообразности проведения переоценки кадастровой стоимости земельного участка, Вам следует оценить время на подготовку и сбор необходимых документов, материальные затраты, включая оплату специалистов  и госпошлины, а также полученную выгоду.

В заключении необходимо отметить, что судебная практика принятия решений в делах об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков получила широкое распространение, а вынесенные судом положительные решения уже вступили в законную силу.  При этом в государственном кадастре к радости землепользователей на очередной налоговый период зафиксирована объективная рыночная стоимость.

Во всех случаях для решения поставленной задачи мы предлагаем Вам услуги специалистов в области оценки и опытных юристов ГУСЭ, которые в максимально короткие сроки помогут решить поставленную задачу, сэкономить Ваше время и средства.