Оценка недвижимости направлена на установление рыночной стоимости отдельного объекта — будь то квартира, частный дом, дача, коммерческий офис, производственный цех и др. Для чего нужна оценка, кто ее проводит и в каких случаях. Что определяет оценщик, из чего состоит процедура, какие документы он готовит по итогам работы. Ответы на эти вопросы — в нашей статье.
Содержание:
- Для чего нужна и когда делается
- Зачем делают оценку недвижимости
- Виды стоимости
- Что влияет на оценку стоимости
- Кто проводит
- Какие документы необходимо собрать
- Какие методы используются при оценке точной стоимости
- Этапы оценки
Для чего нужна и когда делается
Оценку проводят с целью точного определения реальной цены недвижимости. В зависимости от цели анализа необходимо установить рыночную, кадастровую, ликвидационную или инвестиционную стоимость, чтобы не понести финансовые убытки. Процедура актуальна в ситуациях продажи имущества, использования его в качестве залога и др.
Стоит отметить, что оценка отличается от оценочной (стоимостной) экспертизы.
Зачем делают оценку недвижимости
Оценка недвижимости проводится в ряде других случаев. К основным ситуациям относят следующие:
- Продажа недвижимого имущества. Оценка нужна как покупателю, так и продавцу, чтобы точно знать реальную стоимость объекта.
- Судебные споры по разделу имущества, вступление в наследство, установление долей собственности. Например, для расчета суммы компенсации, необходимой к выплате при вступлении во владение имуществом.
- Обмен жилья, чтобы для каждого из участников сделка оказалась выгодной.
- Реорганизация или банкротство компании для оценки активов и др.
Оценка стоимости может потребоваться также при совершении других сделок с недвижимым имуществом, например, при оформлении договора дарения.
Виды стоимости
При оценке недвижимости чаще всего используют четыре вида стоимости:
Рыночная — наиболее справедливая цена объекта. Средняя цена, установившаяся на рынке, определяемая путем сравнения с аналогичными объектами по планировке, площади, локации.
Кадастровая — представляет собой стоимость, установленную в ходе государственной кадастровой оценки.
Ликвидационная. Обычно она ниже цены по рынку. Устанавливается, когда продавцу необходимо срочно реализовать квартиру и др. Как правило, указанная стоимость — ориентир для банков на случай, если заемщик перестанет выполнять взятые обязательства по кредиту.
Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.
Вышеприведенный перечень неполный. Оценщики могут использовать и другие виды стоимости.
Что влияет на оценку стоимости
Несколько факторов влияют на стоимость объекта недвижимости. Например, для жилых помещений она зависит от:
- Местоположения. Квартира в центре города, как правило, стоит дороже аналогичной, расположенной в удаленном районе.
- Основных характеристик объекта. Метраж, этажность, наличие балконов, возраст здания.
- Вида и качества используемых при строительстве материалов. Коттедж из кирпича будет стоить дороже, чем домик из бетонных блоков при равном метраже.
- Инфраструктуры района. Добавят к стоимости объекта транспортная доступность, основные коммуникации, наличие детского сада, школы и др.
- Наличия ремонта и его качества, степени износа.
- Благоустройства территории перед домом, наличия парка и т. д.
Также на стоимость определенных объектов будет влиять спрос. Например, дачный участок в высокий сезон будет стоить дороже, чем в низкий.
Критерии будут отличаться для других объектов недвижимости.
Кто проводит
Заниматься оценочной деятельностью могут только аккредитованные специалисты, обладающие нужной квалификацией. В роли оценщика может выступать как частное физическое лицо или юридическая оценочная компания. Деятельность специалистов регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 03.08.2018 г.
Какие документы необходимо собрать
Вам нужно будет предоставить свидетельство о госрегистрации права на объект недвижимости либо документ, на основании которого регистрация может быть осуществлена (договор дарения, купли-продажи, ренты); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом). Также потребуются личные и контактные данные, реквизиты организации. Необходимо подготовить помещение к осмотру. Оценщик будет делать фотоснимки, которые приложит к отчету.
Какие методы используются при оценке точной стоимости
При оценке недвижимости специалисты применяют три метода. Обозначим их:
Сравнительный. Метод основан на выборе на региональном рынке для сравнения недвижимости, максимально совпадающей по параметрам с исследуемым объектом. Предполагается, что покупатель будет готов заплатить за объект не больше, чем за аналогичный, продающийся на рынке. Сравнительный метод наиболее трудоемкий, поскольку требует анализа большого массива информации, проведения расчета для нескольких объектов, но и наиболее точный. Необходимо выбрать похожую недвижимость для сравнения, скорректировать результаты с учетом особенностей объекта, согласовать результаты корректировки.
Доходный. Оценку и анализ недвижимости по указанному методу проводят с учетом доходов, которые может получить владелец, например, сдавая квартиру в аренду. Подход предполагает принятие во внимание возможных рисков, связанных с недвижимостью в регионе.
Затратный. При оценке указанным методом определяется сумма, которую инвестор или другой застройщик обязан выделить для строительства и эксплуатации объекта. Эксперты при применении затратного метода выполняют оценку рыночной стоимости территории, стоимость восстановления объекта, расчет итоговой цены.
Практика показывает, что самую точную рыночную оценку дает сочетание трех методов — сравнительного, затратного и доходного.
Этапы оценки
На исследование оценщику может потребоваться от 5 дней до трех недель. Зависеть это будет от сложности работы, вопросов, на которые предстоит ответить.
Процедура, как правило, состоит из пяти этапов:
- Формирование технического задания на оценку недвижимости. Важно четко сформулировать оценщику цели и задачи.
- Подписание договора. Документ должен содержать описание объекта, вид определяемой стоимости, размер оплаты за выполненную работу по проведению оценки и др.
- Выезд на объект с целью осмотра, фотографирования, проверки, фиксации дефектов и сбора другой информации.
- Расчет стоимости. Указанный этап предполагает определение метода расчета. Формулы расчета найдет отражение в итоговом отчете. Оценку недвижимости проводят по трем основным подходам: сравнительному, затратному и доходному.
- Подготовка отчета. Документ должен содержать основания для проведения оценки специалистом, сведения об оценщике/оценщиках, осуществлявших работу, реквизиты юрлица, перечень использованных данных и др.
Результатом оценки является Отчёт об оценке. Он предоставляется в бумажном или электронном виде, подписывается проводившим его человеком и скреплен личной печатью оценщика или юрлица, с которым заключен договор. Электронный вариант требует наличие усиленной квалифицированной электронной подписи «УКЭП».
Оценщик должен иметь свидетельство, подтверждающее, что тот является членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь договор обязательного страхования ответственности.
